Gli alloggi turistici ammobiliati sono destinati a una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio e che vi effettua un soggiorno caratterizzato da una locazione a giornata, a settimana o a mese (articolo L. 324-1-1 del codice del turismo francese).
obbligo di realizzare una diagnosi di prestazione energetica (DPE)
Gli alloggi turistici ammobiliati sono soggetti a requisiti progressivi in materia di prestazione energetica (articolo L. 631-10 del Codice della costruzione e dell’abitazione francese):
• dal 21 novembre 2024 gli alloggi turistici ammobiliati devono presentare un DPE classificato almeno E.
• dal 1° gennaio 2034 soltanto le abitazioni classificate tra A e D potranno essere proposte per la locazione turistica (CCH, art. L.631-10). I sindaci avranno il potere di esigere la produzione di un DPE valido; in mancanza potrà essere applicata una penalità di mora amministrativa di 100 € al giorno.
In caso di non conformità ai requisiti di classificazione energetica, il proprietario incorre in una sanzione amministrativa fino a 5 000 € per ciascun locale interessato (Cod. turismo francese, art. L. 324-2-2°).
Queste disposizioni si applicano soltanto nella Francia metropolitana.
Estensione dell’obbligo di registrazione presso il comune
- Il dispositivo di registrazione preventiva presso il comune diventa obbligatorio su tutto il territorio nazionale per ogni messa in locazione di alloggio turistico ammobiliato (Cod. turismo francese, art. L. 324-1-1).
L’entrata in vigore di questo obbligo sarà fissata con decreto e dovrà intervenire al più tardi il 20 maggio 2026 (art. 1, II). Tutti i comuni devono dunque aver istituito una procedura di registrazione.
Da notare: in caso di mancata registrazione, il sindaco potrà irrogare sanzioni amministrative da 10 000 a 20 000 euro al massimo. - Questa dichiarazione preventiva non è tuttavia obbligatoria quando il locale a uso abitativo costituisce l’abitazione principale del locatore (Cod. turismo francese, art. L. 324-1-1, II).
Eccezione : nei comuni in cui il cambio di destinazione d’uso dei locali destinati all’abitazione è soggetto ad autorizzazione preventiva, una delibera del consiglio comunale « può decidere di sottoporre a dichiarazione preventiva soggetta a registrazione ogni locazione di un alloggio turistico ammobiliato », comprese le abitazioni principali (Cod. turismo francese, art. L. 324-1-1, III).
Buono a sapersi sul cambio di destinazione d’uso: fino a poco tempo fa un locale si presumeva a uso abitativo se era destinato a tale uso al 1° gennaio 1970 (articolo L 631-7 del CCH, versione precedente).
Dalla legge Le Meur, l’uso dei locali è valutato su un periodo di riferimento collocato:
• tra il 1970 e il 1976,
• oppure nel corso dei 30 anni precedenti la domanda di cambio di destinazione d’uso.
Ogni cambio di destinazione d’uso illecito è punito, conformemente all’articolo L 651-2 del CCH, con una sanzione di 100 000 € (in precedenza 50.000 €).
Limitazione della durata della locazione stagionale da 120 a 90 giorni
Dal 1° gennaio 2025 i comuni hanno la possibilità, con delibera motivata, di ridurre a 90 giorni all’anno la durata massima per la quale un’abitazione principale può essere locata a fini turistici, contro i 120 giorni attuali (Cod. turismo francese, art. L. 324-1-1, IV).
Buono a sapersi: il comune può chiedere al locatore di trasmettergli il numero di giorni nei quali tale alloggio è stato locato, che esso costituisca o meno la sua abitazione principale.
In caso di superamento, il proprietario si espone a una sanzione civile di importo massimo di 10 000 € (Cod. turismo francese, art. L. 324-1-1, V).
Misure volte a limitare il numero di alloggi turistici
Dal 21 novembre 2024 i comuni possono delimitare, nel proprio piano urbanistico locale, settori riservati alla costruzione di abitazioni principali, limitando così la locazione turistica (Cod. urb. francese, art. L151-14-1), a condizione:
• che applichino l’imposta annuale sugli alloggi sfitti,
• oppure che le seconde case rappresentino sul loro territorio più del 20 % del numero totale di immobili a uso abitativo.
Gli alloggi interessati da questo obbligo non possono essere oggetto di locazione come alloggio turistico ammobiliato, al di fuori della locazione temporanea dell’abitazione principale (Cod. urb. francese, art. L151-14-1, co. 4).
Disciplina della locazione turistica da parte dei condomìni
La modifica del regolamento di condominio volta a vietare la locazione dei beni a uso abitativo (diversi da quelli che costituiscono un’abitazione principale) può ormai essere decisa a maggioranza dei membri del condominio che rappresentino i due terzi dei voti (in precedenza era richiesta l’unanimità) (articolo 26 d della legge n. 65-557 del 10 luglio 1965 recante lo statuto del condominio degli immobili edificati).
La modifica può essere decisa soltanto nei condomìni il cui regolamento vieta ogni attività commerciale nelle unità che non hanno specificamente destinazione commerciale.
- Inoltre, dal 21 novembre 2024, ogni nuovo regolamento di condominio deve precisare espressamente se autorizza o vieta la locazione di alloggi turistici ammobiliati, in applicazione dell’articolo 8-1-1 della stessa legge.
- Infine, ogni trasformazione di un’unità a uso abitativo in alloggio turistico ammobiliato deve essere obbligatoriamente portata a conoscenza dell’amministratore di condominio.
Il regime fiscale applicabile agli alloggi turistici ammobiliati (micro-BIC)
Si applica alle locazioni turistiche, siano esse classificate o meno. Dal 1° gennaio 2025 i massimali di reddito e l’abbattimento sugli incassi sono i seguenti:
• per gli alloggi classificati
Il massimale di incassi annui è fissato a 77 700 € (CGI, art. 50-0, 2°) e l’abbattimento forfettario al 50 % (CGI, art. 50-0, 2°);
• per gli alloggi non classificati
La soglia di incassi annui è fissata a 15 000 € (CGI, art. 50-0, 1° bis), con un abbattimento del 30 % (CGI, art. 50-0, 2°).