Dopo la scomparsa del dispositivo Pinel, e per rilanciare l’investimento locativo, la legge di bilancio 2026 (legge n. 2026-103 del 19 febbraio 2026) ha creato un nuovo meccanismo di agevolazione fiscale: il dispositivo Jeanbrun. Per beneficiarne devono essere rispettate determinate condizioni.
Che cos’è il dispositivo « Jeanbrun »?
Si tratta di un dispositivo fiscale che permette ai privati che desiderano realizzare un investimento locativo di pagare meno imposte sui redditi che ne traggono.
Questa « riduzione » d’imposta si realizza attraverso un ammortamento sui loro redditi fondiari, che può arrivare fino all’80 % del prezzo di acquisizione del bene (art. 31, I, i) e j), CGI).
Quali sono le condizioni per beneficiarne?
Quanto al proprietario
Può trattarsi di una persona fisica (bene detenuto in nome proprio) o di una persona giuridica (società). In quest’ultimo caso deve trattarsi di una società non soggetta all’imposta sulle società e le quote di tale società non devono essere smembrate (cioè non devono essere detenute da un nudo proprietario e da un usufruttuario).
Quanto all’inquilino
- Non può essere un membro del nucleo fiscale, né un parente o affine fino al 2° grado incluso (in particolare fratelli e sorelle). In caso di acquisto da parte di una società, questa stessa restrizione si applica a tutti i soci.
- Il bene deve costituire l’abitazione principale dell’inquilino e la locazione deve essere « non ammobiliata » (dunque di durata minima di 3 anni, rinnovabile). Deve essere conclusa al più tardi entro i 12 mesi successivi all’ultimazione dei lavori, in caso di acquisto nel nuovo, o all’acquisizione di un bene usato.
- L’inquilino deve rispondere a criteri di reddito (valutati al giorno della firma della locazione) e il canone deve rispettare i massimali di legge:
- quando l’abitazione è destinata a locazione intermedia, l’importo del canone e i redditi dell’inquilino seguono le regole del dispositivo Pinel (art. 199 novovicies, III, CGI);
- quando l’abitazione è destinata a locazione sociale o molto sociale, l’importo del canone e i redditi dell’inquilino seguono le regole del dispositivo Loc’Avantages (art. 199, I, A, 3°, CGI).
Quanto al bene
- Deve trattarsi di un’abitazione (dunque non di un locale commerciale),
- situata in Francia (indipendentemente dalla localizzazione),
- in un edificio abitativo collettivo (per contrapposizione a una casa unifamiliare),
- il bene è:
- o acquistato nuovo o in stato futuro di completamento (acquisto su carta) oppure costruito dall’acquirente (art. 31, I, i), CGI);
- oppure acquistato nell’usato e oggetto di una riqualificazione consistente (lavori che concorrono alla produzione o alla consegna di un immobile nuovo ai sensi dell’imposta sul valore aggiunto (IVA)) o che ha beneficiato di lavori di miglioria pari ad almeno il 30 % del prezzo di acquisizione (con una diagnosi di prestazione energetica (DPE) A o B).
Inoltre non deve essere stato occupato tra la fine dei lavori e la messa in locazione (art. 31, I, j), CGI).
- L’acquisizione (o la domanda di permesso di costruire, se il proprietario costruisce da sé) deve avvenire tra il 22 febbraio 2026 e il 31 dicembre 2028.
Quanto alla durata della locazione
Il bene deve essere dato in locazione per una durata minima di 9 anni. Se si tratta di una società, il o i titolari delle quote devono conservarle per 9 anni (art. 31, I, i), j), CGI).
Quali sono i vantaggi fiscali di questo dispositivo?
Un ammortamento sui redditi fondiari
Questo statuto fiscale permette al contribuente di dedurre dai propri redditi fondiari, sotto forma di ammortamento, fino all’80 % dell’importo del proprio investimento e la totalità degli oneri legati alla locazione.
Concretamente:
- occorre prendere il prezzo di acquisizione, dal quale si sottrae il valore del terreno (stimato forfettariamente al 20 %).
Per la determinazione del prezzo di acquisizione: occorre escludere tutte le altre spese accessorie, quali le spese notarili, la provvigione d’agenzia, …
Per l’acquisto di un bene usato, occorre aggiungere l’importo dei lavori. - Ottenuto il risultato, l’aliquota di ammortamento varia secondo il tipo di bene (nuovo o usato ristrutturato) e la destinazione dell’abitazione (intermedia, sociale, molto sociale).
Così, in caso di locazione intermedia di un’abitazione nuova, l’aliquota di ammortamento sarà del 3,5 %, mentre sarà del 3 % nell’usato. Per un’abitazione con un canone « molto sociale », l’ammortamento sarà del 5,5 % nel nuovo contro il 4 % nell’usato (art. 31, I, 1°, i), j), CGI).
Buono a sapersi : perché il dispositivo fiscale si applichi occorre farne esplicita domanda (sotto forma di opzione). Nella pratica, nella propria dichiarazione dei redditi il contribuente dovrà allegare un impegno di conservazione del bene e di messa in locazione per 9 anni. Una volta scelta, l’opzione è irrevocabile.
Qual è la durata dell’impegno?
Il vantaggio fiscale si applica fatto salvo il rispetto di una durata minima di 9 anni.
- L’inizio: il momento iniziale del periodo di ammortamento è il primo giorno del mese di ultimazione dell’immobile o di acquisizione. Se l’acquisizione avviene nel corso dell’anno, la prima annualità potrà essere ridotta pro rata temporis.
- La fine : il periodo di ammortamento non termina automaticamente allo scadere dell’impegno (9 anni), ma si prolunga fino alla fine del periodo di impegno di locazione.
L’abitazione potrà dunque continuare a essere ammortizzata (a condizione che il totale degli ammortamenti non ecceda l’80 % del prezzo di acquisizione del bene) (art. 31, I, i), j), CGI).
Che cosa accade in caso di mancato rispetto di questo impegno?
Tale mancato rispetto può essere volontario o involontario.
In caso di mancato rispetto volontario
Nell’ipotesi in cui il proprietario non rispetti più l’impegno (massimali di canone non rispettati, interruzione della locazione, ecc.), il reddito fondiario netto dell’anno in corso è aumentato dell’importo degli ammortamenti precedentemente dedotti ai fini del calcolo dell’imposta dovuta e il contribuente perde il vantaggio fiscale.
In caso di mancato rispetto involontario
La maggiorazione non si applica in due ipotesi.
- Quando il contribuente riconosciuto invalido di 2ª o 3ª categoria dalla sicurezza sociale:
- è licenziato,
- o muore,
- oppure muore il coniuge soggetto a imposizione congiunta.
- Quando il contribuente muore e il coniuge superstite opta per l’usufrutto della sua successione; quest’ultimo, assegnatario dell’abitazione o dei titoli o titolare del loro usufrutto, può chiedere la ripresa a proprio favore, alle stesse condizioni e secondo le stesse modalità, del dispositivo per il periodo restante alla data del decesso (art. 31, I, i) e j), CGI).
Che cosa accade in caso di rivendita del bene?
Si ricorda : quando il contribuente cede un bene immobile che non è la sua abitazione principale al giorno della vendita, è soggetto all’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Tale imposta è calcolata sulla differenza tra il prezzo di acquisizione e il prezzo di rivendita.
In tale ipotesi, e a condizione di non essere esenti dall’imposta sulle plusvalenze immobiliari (reimpiego nell’acquisto della propria abitazione principale, redditi bassi, …), l’imposta sulle plusvalenze immobiliari sarà calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisizione diminuito dell’importo degli ammortamenti effettuati. Di conseguenza la differenza sarà più elevata, e con essa il costo dell’imposta (art. 150 VB II CGI).
È la ragione per cui, prima di lanciarvi in un investimento locativo, è bene incontrare il vostro notaio.