Siete proprietari di un locale commerciale e desiderate farne un’abitazione? Questa operazione costituisce un cambio di destinazione, poiché mira a modificare la destinazione del bene.
Prima tappa: rispettare le regole urbanistiche
Quale differenza tra cambio di destinazione d’uso e cambio di destinazione?
Il cambio di destinazione d’uso
Riguarda la modifica dell’utilizzo di un bene immobile abitativo verso un altro uso, conformemente agli articoli L. 631-7 e seguenti del Codice della costruzione e dell’abitazione francese.
Esistono soltanto due categorie di uso:
- i locali a uso abitativo,
- e tutti quelli che non sono a uso abitativo (ad esempio: uffici, negozi o alloggi turistici ammobiliati).
Di conseguenza, per locare un locale a uso abitativo come alloggio turistico ammobiliato occorrerà chiedere un cambio di destinazione d’uso, se il bene si trova in uno dei comuni il cui elenco è fissato dal decreto menzionato al B del I dell’articolo 1406 bis del Codice generale delle imposte francese e se l’organo deliberante (in particolare il comune) ha adottato una decisione in tal senso.
Il cambio di destinazione
Riguarda la trasformazione della funzione principale di un edificio e concerne ogni tipo di locale, le cui destinazioni sono tassativamente elencate dalla legge (articolo R151-27 Cod. urbanistica francese). Vi è cambio di destinazione quando si passa da una destinazione a un’altra, ad esempio da abitazione a commercio o viceversa.
Esistono 5 destinazioni:
• attività agricola e forestale,
• abitazione,
• commercio e attività di servizio,
• attrezzature di interesse collettivo e servizi pubblici,
• altre attività dei settori primario, secondario o terziario.
Esse sono divise in 21 sotto-destinazioni (articoli R. 151-27 e R. 151-28 Cod. urb. francese).
Occorre compiere diversi adempimenti affinché questo cambio possa avvenire nel rispetto delle disposizioni di legge vigenti.
Verificare le disposizioni del Piano Urbanistico Locale
Se il comune interessato dal vostro progetto di lavori è coperto da un Piano Urbanistico Locale (PLU), dovete verificare che il suo regolamento non vieti o non limiti il cambio di destinazione del vostro locale (art. L151-9 del codice dell’urbanistica francese). Potete informarvi direttamente presso l’ufficio urbanistica del comune in cui si trova il vostro bene immobile o, a Parigi, presso l’Ufficio accoglienza e servizi agli utenti.
Ottenere un’autorizzazione urbanistica
Il codice dell’urbanistica francese impone che ogni cambio di destinazione sia preceduto:
• dal deposito di una dichiarazione preventiva presso il comune interessato (art. R. 421-17 del Cod. urb. francese),
• oppure dalla richiesta di un permesso di costruire, se tale cambio si accompagna a lavori che hanno per effetto di « modificare le strutture portanti o la facciata dell’edificio » (art. R421-14 del Cod. urb. francese).
Se il vostro progetto richiede un permesso di costruire e la superficie del bene è superiore a 150 m², il ricorso all’architetto è obbligatorio (Cod. urb. francese, art. L431-1 e ss.).
Seconda tappa: ottenere l’autorizzazione del condominio
Se il vostro bene è soggetto al regime del condominio, occorre allora consultare il regolamento condominiale dell’immobile. L’articolo 9 della legge del 10 luglio 1965 impone il rispetto della destinazione dell’immobile quale definita nel regolamento condominiale (articolo 8). Essa si distingue dalla destinazione data alle parti private (articolo 8, comma 1, della legge del 10 luglio 1965).
È possibile cambiare l’uso della propria unità senza dover ottenere l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, a condizione di rispettare:
• la destinazione dell’immobile fissata dal regolamento condominiale,
• i diritti dei condomini.
Il regolamento condominiale può tuttavia imporre restrizioni ai diritti dei condomini, se sono giustificate dalla destinazione dell’immobile.
Dovete ottenere un’autorizzazione in assemblea dei condomini per:
• approvare la modifica del regolamento condominiale, se il vostro progetto incide sulla destinazione dell’immobile. In tal caso è richiesta l’unanimità (art. 26 della legge 65-557 del 10 luglio 1965);
• ottenere l’autorizzazione a eseguire a vostre spese lavori che incidono sulle parti comuni o sull’aspetto esterno dell’immobile e conformi alla sua destinazione; la decisione è presa a maggioranza dei voti di tutti i condomini (art. 25b della legge del 10.7.65).
Le modifiche autorizzate potranno comportare un nuovo calcolo dei millesimi, se il cambio d’uso incide sull’utilità apportata all’unità dall’impianto o dal servizio comune.
Buono a sapersi: se siete inquilini, dovete ottenere l’autorizzazione scritta del proprietario per trasformare il vostro locale commerciale in abitazione; quest’ultimo è libero di accettare o di rifiutare.
Terza tappa: dichiarare il cambio di destinazione all’amministrazione finanziaria
Questa dichiarazione deve essere fatta entro 90 giorni dall’ultimazione della trasformazione.
Trasformare un locale commerciale in abitazione comporta diverse conseguenze fiscali:
• la creazione di un’abitazione, che sarà dunque soggetta all’imposta sull’abitazione se non costituisce la residenza principale dell’occupante;
• la modifica dell’imposta fondiaria.
Dovrete compilare un modulo di dichiarazione (cambiamento di consistenza o di destinazione delle proprietà edificate e non edificate – cerfa n. 10517, sul sito www.impots.gouv.fr) e inviarlo all’ufficio del catasto da cui dipende il bene immobile, entro tre mesi dal cambio di destinazione (articolo 1406 I del CGI).